Ипотека

Что такое ипотека:

Ипотека - это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, - один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека - это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого - «подпорка», «подставка».

Как это работает:

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N° 102-ФЗ (да-лее - Закон об ипотеке). Существуют также нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке тогда, когда Законом об ипотеке не предусмотрено иное. Основные особенности ипотеки заключаются в том, что в случае неисполнения основного обязательства (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а также залогодержатель - кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований (например, возврат суммы займа) перед другими кредиторами должника. Кроме того, наиболее часто термин «ипотека» употребляется при ипотечном кредитовании. Ипотечное кредитование - это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Зачастую ипотекой называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением. Ипотечный кредит - только одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества (квартира, земельный участок, загородный дом), при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона). Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужны по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимости). Существуют разные варианты оформления ипотеки по выданным кредитам. Чтобы лучше разобраться в определении термина «ипотека», рассмотрим самый распространенный вариант приобретения недвижимости с использованием ипотеки. Гражданин Иванов взял кредит в банке в размере 40 тыс. долл. США на покупку квартиры стоимостью 80 тыс. долл. США. Процедура оформления права собственности следующая. 1) Гражданин Иванов заключает с банком кредитный договор. При этом гражданин Иванов становится должником, а банк - кредитором. 2) После того как гражданин Иванов нашел нужную квартиру, между собственником квартиры и гражданином Ивановым заключается договор купли-продажи квартиры. При этом в договоре купли-продажи указывается, что гражданин Иванов для приобретения квартиры использует кроме собственных денежных средств кредитные средства банка. 3) Весь комплект документов сдается в регистрирующий орган для регистрации права собственности гражданина Иванова на приобретаемую квартиру. 4) Регистрирующий орган одновременно регистрирует договор купли-продажи, право собственности гражданина Иванова и ипотеку в силу закона. 5) Гражданин Иванов становится собственником и залогодателем квартиры, а банк - залогодержателем. В свидетельстве о праве собственности на квартиру в графе «ограничения» будет указано: «залог в силу закона». Квартира в данном случае выступает средством обеспечения возврата выданного кредита. Если гражданин Иванов не вернет кредит, банк обратится в суд, чтобы обратить взыскание на квартиру. Квартира будет продана, деньги, полученные от продажи квартиры, будут направлены на погашение взятого кредита, а остаток возвращен гражданину Иванову .

Документы для ипотеки:

Ипотека: документы для оформления

Обычно для оформления ипотеки список документов включает следующие пункты:

• Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка. Некоторые банки предлагают на своих сайтах оформить предварительную заявку на кредит, что должно ускорять процедуру получения ипотечного кредита.
• Копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих).
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
• Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).
• Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.
• Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).
• Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).
• Копия свидетельства о рождении детей.
• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
• Документы, подтверждающие доходы.

Дополнительно могут потребоваться следующие документы:

• Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации.
• Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей).
• Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам.
• Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.
• Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется так же характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг.
• Документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев.
• Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода-год; кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам.
• Справка из наркологического диспансера.
• Справка из психоневрологического диспансера.

По предоставленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы.

Если у заемщика ипотеки есть созаемщики или поручители, то им так же необходимо представить в банк перечисленные документы.

Если заемщик является владельцем бизнеса, то возможно ему придется дополнительно предоставить в банк копии учредительных документов, бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках за последние год-два, выписки по банковским счетам, копии основных договоров по деятельности компании, штатное расписание и прочие документы, подтверждающие финансовую устойчивость компании и положительную динамику ее деятельности.

Если заемщик является предпринимателем без образования юридического лица, то он должен предоставить в банк свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя, патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при наличии), документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды, выписки по банковским счетам за последние год-два, копии договоров аренды и основные договоры по деятельности ПБОЮЛ, документы об уплате единого налога на вмененный доход и книгу учета доходов и расходов (если использует упрощенную систему налогообложения).

Если заемщик - иностранный гражданин, осуществляющий трудовую деятельность на территории РФ, то ему необходимо дополнительно предоставить в банк копию вида на жительство или копию разрешения на временное проживание, а так же копию разрешения на работу.