Адмиралтейский район СПБ

АДМИРАЛТЕЙСКИЙ РАЙОН - территория контрастов. Элитные апартаменты здесь соседствуют с ветхими коммунальными квартирами, а современные торговые комплексы - с полуподвальными рынками. Перспективы района связаны с расселением коммуналок и реконструкцией аварийных домов.

Район расположен на левом берегу реки Невы. Граничит с Кировским, Московским, Фрунзенским, Василеостровским и Центральным районами. В современных границах существует с 1994 года, когда были объединены Ленинский и Октябрьский районы. Площадь района около 1400 га. Здесь проживает примерно 220 тыс. человек.

Окраины центра

Большая часть территории района, между Большой Невой и Фонтанкой, считается историческим центром Петербурга. Планировка этой части района сложилась, главным образом, в первой половине XVIII века. Это самая престижная и благоустроенная часть Адмиралтейского района. Здесь располагается много объектов культуры и искусства, таких как Медный всадник и Исаакиевский собор, Адмиралтейство и Никольский собор, Мариинский театр и др. Эта часть района может похвастаться значительным количеством реконструированных домов. Здесь самые высокие цены на жилье, сравнимые только с ценами на квартиры в «Золотом треугольнике».

Застройка территории между Фонтанкой и Обводным каналом велась во второй половине XVIII века, здесь преобладают однообразные в архитектурном отношении бывшие доходные дома, с большим количеством коммуналок и дворами-колодцами.
Застройка к югу от Обводного канала велась во второй половине XIX века. Это - промышленная часть Адмиралтейского района. Здесь находятся два вокзала - Балтийский и Витебский, а также много крупных промышленных предприятий, таких как АО «Треугольник», ООО «Рокс», «Медтехника», ЗАО «Первомайская заря», ОАО «Пекарь» и ОАО «Петмол».

В районе расположено шесть станций метро: «Технологический институт», «Балтийская», «Пушкинская», «Фрунзенская», «Садовая» и «Сенная площадь». Также в распоряжении жителей города наземный транспорт (троллейбусы, автобусы, маршрутные такси). Основная проблема Адмиралтейского района (как впрочем, и других центральных районов города) - перегруженность транспортом: на главных магистралях постоянно образуются пробки, не хватает парковочных мест. В часы пик автомобили стоят на Московском проспекте, набережной реки Фонтанки, Садовой улице.

Хотя Адмиралтейский район относится к промышленным, в последнее время экологическая ситуация в нем несколько улучшилась. Основная причина заключается в том, что многие промышленные предприятия, расположенные здесь, сократили объемы производства и не работают на полную мощность. Перегруженность транспортом центральных районов города плохо сказывается на экологии района. Сильно загазован воздух в районе крупных магистралей - Московского, Загородного, набережной Фонтанки, Обводного канала. Зеленых насаждений мало, здесь нет крупных парков. В районе располагаются сад Олимпия (между Клинским и Малодетскосельским проспектами), Измайловский сад (на Измайловском проспекте), парк «Екатерингоф», Юсуповский сад, Никольский сад, Александровский сад и несколько скверов.

Срез бытия

Большая часть жилищного фонда района (около 90%) - здания старого фонда (построены до 1917 года). Около 5% от общего числа домов на территории Адмиралтейского района - сталинки. На Казанской улице находятся несколько домов хрущевского периода застройки.

По качеству жилищный фонд Адмиралтейского района весьма неоднороден. Здесь немало как престижных домов, прошедших реконструкцию, капремонт, так и ветхих зданий, расположенных в глубине дворов. Адмиралтейский район - лидер по количеству коммунальных квартир в Петербурге.

Территорию района по составу и качеству жилищного фонда можно условно разделить на четыре части. Элитная часть района - Адмиралтейская и Английская набережные, Большая и Малая Морские улицы, дома с видом на площадь Декабристов, Александровский сад и Исаакиевский собор. Здесь самые высокие цены на жилье в районе.

Чуть дешевле стоят квартиры на Английской набережной от моста Лейтенанта Шмидта до устья Адмиралтейского канала. На цены влияет близость «Адмиралтейских верфей» - судостроительного завода и удаленность от центра.

К менее престижной, но не менее дорогой части района относятся дома с видом на Театральную площадь, Конногвардейский бульвар, Юсуповский сад, Никольскую площадь. Сюда же входят дома в западной части набережной реки Фонтанки, дома с видом на Измайловский собор, здания с видом на Пионерскую площадь, на сад «Олимпия». В районе ТЮЗа есть несколько качественных «сталинских» домов. Стоимость квартир в этой зоне на 10-20% дешевле, чем в северной элитной части Адмиралтейского района.

По направлению на юг района от центра города престижность и качество жилья снижается. К малопрестижным кварталам относится район Красноармейских улиц, улицы от Рузовской до Бронницкой, Измайловский проспект, площадь Тургенева. Здесь много нерасселенных коммуналок.

Наименее престижная и дешевая часть Адмиралтейского района - кварталы вдоль Рижского проспекта и Курляндской улицы, набережной Обводного канала, улиц Витебской, Псковской, Лоцманской, набережной реки Пряжки. Квартиры здесь спросом почти не пользуются. Это окраинные территории Адмиралтейского района, значительно удаленные от центра и станций метро.

Строительство жилья в Адмиралтейском районе по сравнению с другими районами центра движется очень медленными темпами. Во многом это связано с высокой плотностью существующей застройки, а также с тем, что почти половина домов Адмиралтейского района охраняются КГИОПом. Это значительно затрудняет реконструкцию и новое строительство в этой части города.

В конце прошлого года в Адмиралтейском районе было сдано в эксплуатацию два жилых дома. Компания Setl City на пересечении Гороховой улицы и Загородного проспекта построила 7-этажный кирпично-монолитный элитный дом «Статский советник». Проект создан Архитектурной мастерской Мамошина. Общая площадь дома - 4,1 тыс. кв.м. В нем всего 41 квартира.

Компания «Дальпитерстрой» в декабре 2007 года завершила строительство жилого комплекса «Адмиралтейский» на пересечении улицы Лабутина и Люблинского переулка. Комплекс состоит из одного 6-этажного и двух 4-этажных жилых домов. На первых этажах комплекса расположены офисы и магазины.

«Жилье в Адмиралтейском районе отличается очень широким диапазоном цен. Это «градиентная» территория: чем дальше от Английской набережной и Исаакиевской площади, тем дешевле, причем на юг - в прогрессии, - говорит главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев, - Спросом пользуется все кварталы, примыкающие к «Золотому треугольнику», дома на набережных Фонтанки и Мойки. При этом район Коломны популярностью уже не пользуется, не говоря уже об удаленных районах Адмиралтейского района в конце Обводного канала».

Место деловой активности

По данным компании Becar Commercial Property SPb, Адмиралтейский район занимает четвертое место в городе по количеству торговых и офисных площадей. Здесь немало ресторанов, кафе, развлекательных комплексов. В Адмиралтейском районе расположено множество отелей и мини-гостиниц. К наиболее крупным гостиницам относятся - «Азимут» («Советская») на Лермонтовском проспекте, «Амбассадор» на проспекте Римского-Корсакова, «Нептун» на набережной Обводного канала и «Ренессанс Балтик» на Почтамтской улице.

На территории района расположено несколько крупных торгово-развлекательных комплексов. На Садовой площади находится «ПИК» (32,7 тыс. кв.м.), на Звенигородской улице - «Планета Нептун» 28,8 тыс. кв.м.), на набережной Обводного канала -«Варшавский экспресс» 37 тыс. кв.м. На улице Ефимова расположен торговый комплекс «Сенная» (59 тыс. кв.м). На набережной Обводного канала находится продовольственный гипермаркет «Лента». На Измайловском проспекте расположен крупный магазин строительных товаров - «Строиматериалы XXI век». В настоящее время на территории района реализуется еще нескольких проектов крупных торговых комплексов. На улице Гороховой идет строительство торгово-развлекательного комплекса. Площадь центра составит 40 тыс. кв.м. В его состав войдут две четырехзвездочные гостиницы, торговый и бизнес-центры и паркинг на 2 тыс. автомобилей.

В Адмиралтейском районе располагается около 60 объектов, предлагающих аренду офисных площадей. В районе функционирует один бизнес-центр класса А - «Белые ночи» на Малой Морской улице. А также семь офисных центров класса В: Kellermann Center на 10-ой Красноармейской улице, «Сенатор» на 6-ой Красноармейской улице, «Адмирал» на Митрофаньевском шоссе, «Бригантина» на набережной реки Фонтанки, «Мир» на улице Ефимова, «Мариинский» на набережной реки Мойки и «Треугольник» на набережной Обводного канала.

На разных этапах строительства и реконструкции в Адмиралтейском районе находится пять объектов офисного назначения, еще порядка десять объектов на стадии проектирования. В текущем году будут предполагается ввести в эксплуатацию бизнес-центр класса А «Демидовъ Хаус» (по адресу переулок Гривцова, 4, общая площадь - 10,4 тыс. кв. м), класса В - «Нарвские Ворота» (Старо-Петергофский проспект, 34, общая площадь - 18,4 тыс. кв. м), а также дополнительные площади в уже действующих объектах - Kellermann Center, «Треугольник», «Портал» и др.

Реконструкция по оси

Район становится все более популярным как офисно-деловая зона. В его западной части активно идет реконструкция отдельных зданий под офисные центры (Лермонтовский пр, 7, канал Грибоедова, 174 и др.). На разных этапах реализации находится несколько крупных проектов по комплексной реконструкции территорий Адмиралтейского района.

Сегодня от площади Труда вдоль Крюкова канала и до Фонтанки сложилась зона инвестиционной активности - так называемая «Никольская ось». Самый масштабный проект - реконструкция территории острова Новая Голландия, концепция которой разработана архитектурным бюро английского архитектора Нормана Фостера.

Проект предполагает строительство многофункционального комплекса, включающего театры, конференц-залы, галереи, гостиницу и рестораны. Планируется, что Новая Голландия откроется для гостей и жителей Петербурга к 2010 году. Сейчас в «Новой Голландии» завершен первый этап работ: снесены не охраняемые КГИОПом здания, завершается расчистка и подготовка к строительству площадей.

Под строительство новой сцены Мариинского театра администрацией Петербурга был выделен так называемый «Литовский квартал», расположенный к западу от старого здания театра, на противоположном от него берегу Крюкова канала. Вторую сцену Мариинского театра должен был строить французский архитектор Доминик Перро, выигравший международный конкурс в 2002 году. Однако проект Перро не прошел Главгосэкспертизу. После многолетних мучительных переговоров контракт с Перро был расторгнут, и в феврале 2007 года объявили новый конкурс на разработку проектной документации. Доминику Перро предложено осуществлять архитектурный надзор за строительством. Первый спектакль на новой сцене Мариинского театра может быть сыгран весной 2010 года.

Третий проект по «Никольской оси» - реконструкция Никольского рынка в многофункциональный деловой комплекс. Работы по проектированию начались осенью прошлого года. Реконструкция здания предполагает замену инженерных систем, строительство встроенной распределительной трансформаторной подстанции. Проект реконструкции «Никольских рядов» предполагает создание бизнес-центра класса А площадью 8,8 тыс. кв. м, четырехзвездочной гостиницы на 354 номера под брендом «Crowne Plaza» с конференц-центром площадью 3,5 тыс. кв.м, галереи, кафе и ресторанов, подземной и наземной парковок. Строительные работы начнутся летом 2008 года. Срок сдачи объекта - декабрь 2009 года. Официальное открытие комплекса состоится в марте 2010 года.

Компания «Рюрик» начала строительство многофункционального комплекса «Театральный». Он разместится на территории, ограниченной набережной реки Мойки, улицами Декабристов и Глинки, а также Юсуповским садом. Строительство комплекса планируется начать летом 2008 года, а завершить - в 2011 году. Компания «Рюрик» планирует построить 214 тыс. кв.м. на участке площадью 3,5 га. В состав комплекса войдут торговые и офисные помещения, а также рекреационные зоны, элитное жилье, гостиницы и подземный паркинг.

Промышленный исход

В районе реализуется несколько проектов, связанных с выводом промышленных предприятий и реконструкцией примыкающих к промзонам кварталов. Так, в декабре прошлого года аукцион на право аренды территории, ограниченной улицами Шкапина, Розенштейна и Обводным каналом, выиграла компания «Главстрой-СПб». Компании предстоит за 52 месяца построить на территории размером более 5,1 га общественно-деловой центр. Основную часть комплекса займут офисные помещения класса А и В. Также здесь планируется обустроить подземный паркинг на 27 тыс. кв.м. Всего же парковки займут около 70 тыс. кв.м. Появится здесь и трехзвездочная гостиница.

Комбинат «Петмол» готовится к переезду с Обводного канала за пределы города в промзону Парнас. На месте завода, занимающего 11 га на углу Московского проспекта и набережной Обводного канала, планируется построить новый бизнес-район. По предварительным оценкам экспертов, на месте «Петмола» может быть создано не менее 60 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

Будущее района также связывают с реализацией концепции развития территории «Измайловская перспектива». Это масштабный городской проект, предполагающий строительство связки между Кубинской улицей и Митрофаньевским шоссе. Проект также предполагает благоустройство и развитие территории, расположенной между Обводным каналом, Балтийской веткой Октябрьской железной дороги, Благодатной улицей и Московским проспектом. Ее площадь составляет 264 га. Стоимость реализации проекта развития «Измайловской перспективы» оценивается в $ 3 млрд., срок - 2011 год. Здесь планируется построить 1,135 млн кв. м жилья и 4,5 млн кв. м площадей административно-делового назначения, в том числе около 900 тыс. кв. м офисных помещений.

По словам Сергея Бобашева, в случае успешной реализации хотя бы части заявленных проектов, Адмиралтейский район может стать крупным деловым центром Петербурга. «В районе очень активно развивается общественно-деловая застройка, среди ярко выраженных очагов активности - район ст.м. «Технологический институт», район реконструированного Варшавского вокзала, - говорит Сергей Бобашев. - Офисными центрами активно будет застраиваться и юг района в случае вывода оттуда промышленных предприятий». По словам Сергея Бобашева, жилая функция в районе пока не имеет столь же радужных перспектив развития. Новых проектов по строительству жилья здесь практически нет. А расселение коммунальных квартир и реконструкция ветхих зданий - процесс длительный и сложный.