Близость торгового порта снижает ликвидность квартир в Кировском районе, одновременно подстегивая рост коммерческой недвижимости. Но жилая функция ждет реванша: после реализации ряда инфраструктурных проектов и программы по реновации хрущевок район может стать более привлекательным для проживания.
Кировский район расположен на юго-западе Петербурга. Его западная граница проходит по побережью Финского залива. На севере территория граничит с Адмиралтейским районом, на востоке - с Московским, на юге - с Красносельским. В состав района входят исторически сложившиеся микрорайоны - Нарвская застава, Автово, Дачное, Ульянка, а также острова - Гутуев, Белый и Канонерский. Площадь района - 4,8 тыс. га. Его население составляет примерно 360 тыс. человек.
Фабричный район Границы Кировского района в современном виде сложились в 1973 году после выделения из его состава Красносельского. В царское время северная часть современного Кировского района, так называемая Нарвская застава, была самым крупным рабочим предместьем Петербурга.
В 1801 году сюда был переведен из Кронштадта чугунолитейный и металлический завод (нынешний Кировский). В середине XIX века были проложены две ветки железной дороги - Балтийская и Варшавская. А в 1880-х годах из Кронштадта на Гутуевский и прилегающие к нему острова был перемещен торговый порт. Появление терминала и железных дорог быстро превратило Нарвскую заставу в крупнейший промышленный район города. Вокруг заводов и фабрик начали строить бараки и доходные дома для рабочих. Жилые кварталы для работников предприятий возводили также в местных деревнях - Автово, Дачном, Ульянке.
Сегодня эта часть Петербурга является одним из крупных промышленных центров города. Кировский район занимает второе место по количеству промышленных предприятий среди других территорий Петербурга, уступая лишь Выборгскому. В районе расположены многочисленные промышленные предприятия: завод ЖБИ, «Стройдеталь», НИИ «Гипрохим», Аккумуляторный завод, завод «Северная верфь», Автовский ДСК и др.
Около четверти площади района занимает промышленная зона, но ее доля постепенно уменьшается: часть предприятий закрывается, другие выводятся за пределы городской черты.
На рассматриваемой территории пять станций метро: «Нарвская», «Кировский завод», «Автово», «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». Они неплохо решают проблему транспортной доступности. Вдоль проспекта Народного Ополчения проходит линия железной дороги на Петергоф и Ораниенбаум, в зоны дачного отдыха.
Владельцам личного автотранспорта приходится труднее. В центр города из района существует только два выезда - по Ленинскому проспекту и по набережной Обводного канала через Старо-Петергофский проспект. Но и они забиты машинами. Огромные фуры вынуждены ежедневно пробиваться к торговому порту и обратно, что часто является причиной заторов на дорогах. Жители домов, расположенных поблизости от оживленных магистралей (проспекта Стачек, проспекта Маршала Говорова), жалуются на шум. Впрочем, проблему грузового транспорта в Кировском районе городские власти обещают решить в следующем году, когда будет построен Западный скоростной диаметр. Он позволит открыть подъезды к порту, минуя жилые кварталы.
Обилие промышленных предприятий и транспорта негативно влияет на экологическую обстановку в районе. Исторически здесь всего два зеленых массива - парк имени 9 Января (у здания администрации района) и парк Александрино. Последний создан на месте, где была усадьба, принадлежавшая во второй половине ХVIII века генералу от кавалерии А.И. Чернышеву. В парке сохранился памятник архитектуры - усадебный дом «Чернышева дача».
Одно из достоинств Кировского района - развитая социальная инфраструктура. В районе работает сеть учреждений социальной сферы: муниципальное учреждение «Территориальный Центр социальной защиты населения», отделение «Хоспис», Центр восстановительного лечения детей, 23 поликлиники.
«Промышленный» север и «спальный» юг По составу и качеству жилищного фонда Кировский район можно разделить на две части - северную и южную. Они формировались в разное время, поэтому жилищная застройка в них существенно отличается. Старая, северная часть района - район Нарвских ворот и Кировского завода - промышленная, жилые кварталы со всех сторон зажаты предприятиями.
Массовое строительство жилья началось здесь в 30-е годы прошлого века. Большая часть домов - здания в конструктивистском стиле («кировки»), а также сталинки и хрущевки. В районе есть несколько кварталов старого фонда. Качество жилья в северной части Кировского района оставляет желать лучшего, местные квартиры стоят дешево и спрос на них невелик - здесь немало ветхих домов с изношенными инженерными сетями.
Исключение составляют кварталы сталинского периода, размещенные между станциями метро «Кировский завод» и «Автово». Этот район застраивался уже после войны, большая часть домов - добротные сталинки. Кварталы неплохо обеспечены социальной инфраструктурой. Здешние сталинки дешевле аналогичных в Московском районе на 10-20%, хотя их качество ничуть не хуже.
В южной части района (Дачное, Ульянка) строительство велось в 1960-70-е годы, и жилье здесь представлено самое разнообразное: хрущевки, брежневки, «корабли» и дома современных серий. Это относительно благоустроенный, сложившийся спальный район, неплохо обеспеченный социальной инфраструктурой.
По словам Сергея Бобашева, главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости», спросом у покупателей жилья в Кировском районе, в основном, пользуются квартиры в домах у метро «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». «При относительной дешевизне квартир, здесь очень хорошо развита торговая инфраструктура, - говорит Сергей Бобашев. - Наибольшую популярность имеет качественное жилье в кирпичных зданиях вдоль Ленинского проспекта, а также в домах современных серий. Спросом также пользуются сталинки в районе метро «Автово».
Бизнес-территория С-класса Кировский район занимает пятое место по обеспеченности качественными торговыми площадями. Крупные зоны торговой и развлекательной инфраструктуры сложились у каждой из станций метро и на основных транспортных магистралях.
На рассматриваемой территории находятся четыре крупных торговых комплекса: «Французский бульвар» (16,4 тыс. кв. м), ТК «Галерея 1814» (8 тыс. кв. м), «Кировский» (16 тыс. кв. м) и «Фиолент» (17 тыс. кв. м), а также три ТРК - «Континент» (56,7 тыс. кв. м), «Румба» (22 тыс. кв. м) и «Ульянка» (18,4 тыс. кв. м).
Большой продуктовый гипермаркет в районе один - это «О'Кей» на проспекте Маршала Жукова. Притом, что крупных магазинов товаров для дома и строительства несколько - «Максидом» и «ЭТМ» на Ленинском проспекте, «К-РАУТА» и «Желтый угол» на проспекте Маршала Говорова.
В настоящее время на территории района идет строительство торгово-развлекательных комплексов у станций метро «Ленинский проспект» (девелопер - компания «Торговый сервис», площадь 10 тыс. кв. м) и «Кировский завод» (девелопер - компания «ВМС», общая площадь порядка 60 тыс. кв. м).
В Кировском районе сосредоточено большое количество низкокачественных бизнес-центров (в основном, класса «С» и ниже), появившихся в ходе реконструкции промышленных зданий. Особенно много таких объектов в районе улиц Маршала Говорова и Гапсальской. Среди крупных бизнес-центров класса «С», расположенных в районе, - «Балтийский морской центр», «Гутуевский комплекс», БЦ «Двинская, 16/2», «Бизнес-парк Остров», «Ресурс», «Двинская, 3», «Аксанкт» и др. (объекты перечислены по мере уменьшения их площади: самый крупный «Балтийский морской центр» - 13 тыс. кв. м, площадь «Аксанкта» - 1,5 тыс. кв. м).
Объекты класса «А» в районе отсутствуют. Категории «В» соответствуют только пять офисных комплексов: «Шереметев», «Балтика», «Прин», «Румба» и «Гапсаль» (их площадь варьируется от 6 до 17,3 тыс. кв. м). Ведется реконструкция административных зданий промышленных предприятий под бизнес-центры на проспекте Стачек, 18 (БЦ «Прогресс») и проспекте Стачек, 48 (БЦ «Империал»).
Кировский район - один из лидеров по обеспеченности складскими помещениями. Большая их часть сосредоточена на предпортовой территории, где располагаются склады фабрик и заводов, а также оставшиеся от советских времен хранилища и базы.
В районе ведется активное строительство современных складских комплексов. Так, компания «Альтернатива Синицы» возводит торгово-складской комплекс и гараж-стоянку на улице Трефолева. О начале строительства складского комплекса на Гутуевском острове площадью 10 тыс. кв. м в сентябре прошлого года объявила компания «СИА Интернейшнл Санкт-Петербург». Новый комплекс обещает стать одним из крупнейших среди фармацевтических складов города.
Перспективы ЗСД и экспресса Сегодня в Кировском районе возводят дома несколько строительных компаний - «ЛЭК ИСТЕЙТ», «М-Индустрия», «Балтстрой», «Эталон ЛенСпецСМУ», «Северный город», «Трест 47» и др. Несколько крупных жилых комплексов появится в районе Ленинского проспекта. Например, компания «ЛЭК ИСТЕЙТ» на пересечении проспекта Стачек и Ленинского проспекта ведет строительство жилого комплекса «Монплезир», состоящего из трех кирпично-монолитных домов разной этажности (11-25 этажей). Все очереди здания планируют сдать в эксплуатацию в первой половине текущего года.
На пересечении Ленинского и Дачного проспектов та же компания построила жилой комплекс «Бельведер». Пять кирпично-монолитных жилых корпусов высотой от 14 до 21 этажа были сданы в эксплуатацию в конце 2007 года.
На Ленинском пр., 139, компания «Балтстрой» возводит 25-этажный кирпично-монолитный комплекс «Современник». Его строительство планируют завершить в четвертом квартале 2009 года. «Большая часть строящихся в районе зданий относится комфорт-классу, ведь именно качественного жилья остро не хватает Кировскому району, оно пользуется повышенным спросом, - говорит Сергей Бобашев. - Активное возведение домов ведется в районе пересечения проспектов Ленинского, Дачного и Стачек, а также в микрорайоне Ульянка и у станции метро «Проспект Ветеранов».
Практически все реализуемые проекты - уплотнительная застройка. Но она постепенно «сходит на нет». Несмотря на то, что свободных пятен в Кировском районе еще хватает и спрос на современное жилье высок, в последнее время строители редко приобретают здесь участки. По мнению Сергея Бобашева, застройщики опасаются конкуренции со стороны «Балтийской жемчужины» и других проектов-милионников, которые планируется возвести в соседнем Красносельском районе.
Перспективы развития жилой функции эксперт связывает с реализацией городской программы реновации хрущевок. В адресный перечень кварталов, предназначенных под снос, вошли четыре территории Кировского района - у парка Александрино, квартал 6 района Ульянка, территория района Нарвской заставы, у Промышленной улицы, а также кварталы 7-9 района Автово. «В случае успешной реализации программы в Кировском районе исчезнет дефицит качественного жилья», - считает Сергей Бобашев.
Положительное влияние на развитие как жилой, так и коммерческой недвижимости района, окажет реализация проектов по улучшению транспортной доступности территории - строительство Западного скоростного диаметра (ЗСД) и «Надземного экспресса». Следует отметить, что Южную ветку ЗСД, которая станет частью Кольцевой дороги вокруг Петербурга, планируют завершить уже в текущем году.
Строительство «Надземного экспресса» планируется начать в 2008 году. Трасса свяжет пять южных районов города - Красносельский, Кировский, Московский, Фрунзенский и Невский. Ее общая протяженность составит приблизительно 20-26 км. Первая очередь трассы появится в начале 2011 года
«Реализация проектов по улучшению транспортной доступности района подтолкнет развитие не только жилой, но и коммерческой недвижимости», - считает Сергей Бобашев. По его мнению, активизируется строительство и реконструкция складских терминалов в районе порта, усилится торговая инфраструктура на территориях, примыкающих к Дачному проспекту и проспекту Ветеранов. Последний, после строительства «Надземного экспресса», превратится в крупный транспортный узел.